Difficulté de l'article: ⭐⭐⭐⭐
Pourquoi raisonner au long terme ?
Évaluer la rentabilité d'un investissement immobilier ne se limite pas aux loyers et au prix d'achat. Pour obtenir une vision réaliste, il faut tenir compte de l'inflation, de la revalorisation du bien, des frais de revente, de l'horizon de détention et, surtout, actualiser les flux futurs pour les comparer à de l'argent d'aujourd'hui. C'est l'objet d'une analyse long terme structurée. Dans cet article, nous allons effectuer une analyse détaillée sur base d'un exemple concret.
Les données initiales
Marianne et Olivier ont acheté un appartement à Waterloo pour la somme de €399.000. Les frais d'enregistrement s'élèvent à €55.245. Les frais d'enregistrement pour l'emprunt s'élèvent à €7.329. Le coût total du projet est donc de €461.573. Ils vont apporter €211.574 dans le projet et emprunter €250.000 sur 20 ans à 2.42% d'intérêts (remboursement mensuel : €1.315). Ils loueront cet appartement au prix de €1.450/mois. En conséquence, dans notre exemple simplifié, ce bien leur rapportera €135/mois (le loyer – le remboursement de l'emprunt).
Note : pour la facilité de l'exemple, nous ne considérerons pas les frais annexes (chômage locatif, frais agence, maintenance, charges co-propriété, assurance solde restant dû, précompte immobilier).
Résumé de l'exemple de Marianne et Olivier:
- Prix d'achat : €399.000
- Frais enregistrement achat : €55.245
- Frais enregistrement emprunt : €7.329
- Total coût du projet : €461.573
- Apport personnel : €211.574
- Montant emprunté : €250.000
- Durée emprunt : 20 ans
- Taux d'intérêt : 2.42%
- Remboursement mensuel emprunt : €1.315
- Loyer mensuel : €1.450
Les hypothèses clés
Quatre paramètres orientent fortement le résultat. Ils doivent être explicites, sourcés et discutés.
1. Taux d'actualisation
Il sert à ramener les flux futurs à leur valeur actuelle. Il reflète le rendement annuel exigé compte tenu du risque et des alternatives d'investissement. En d'autres termes, c'est le taux de rendement minimum qu'un investisseur exige pour son investissement. En immobilier, ce taux est généralement compris entre 3 et 8 % , selon le niveau de risque et le marché. Nous avons considéré 4.0%.
2. Taux d'inflation
L'inflation mesure la perte de pouvoir d'achat au fil du temps. Plus elle est élevée, plus la valeur réelle des revenus futurs diminue. On utilise souvent la moyenne des 10 dernières années comme référence. Nous avons considéré 2.37%.
3. Taux de revalorisation du bien
Le taux de revalorisation du bien estime l'évolution annuelle du prix du bien immobilier. Il est basé ici sur l'historique des prix des biens similaires à Waterloo sur les 10 dernières années disponibles. Ce taux permet d'anticiper la valeur de revente future. Nous avons considéré 2.78%. Cette information est disponible auprès de la Direction Générale Statistiques (Statbel).
4. Frais de vente
Ce sont les commissions et frais lors de la revente. Nous avons considéré 3% du prix d'achat.
Horizon et logique de revente
Nous supposons une revente à la fin de la durée d'emprunt, soit après 20 ans. Cet horizon permet de comparer des scénarios avec un cycle de financement complet, tout en restant crédible pour un investisseur particulier.
De la valeur future à la valeur actuelle
Un euro dans 20 ans ne vaut pas un euro d'aujourd'hui. C'est pourquoi on actualise la vente nette et les flux au taux d'actualisation retenu. Cette étape est déterminante pour éviter de surestimer la rentabilité.
Exemple chiffré :
A) Valeur actuelle de la vente nette : €372.448
Comment est calculée cette valeur ?
- Nous estimons la valeur du bien dans 20 ans : €808.961 (en partant du prix de votre bien -€399,000- nous ajoutons 2.78% chaque année pendant 20 ans.)
- Nous déduisons les Frais de vente : −€24.269
- Revenu net de la vente : €784.692
Mais attention! Un euro dans 20 ans ne vaut pas un euro d'aujourd'hui. C'est pourquoi nous actualisons le montant net à percevoir, pour exprimer sa valeur en euros actuels :
• La valeur nette de la vente (€784,692) représente ce que vous pourriez obtenir dans le futur, au moment de la revente. Mais au moment de la vente, cette somme n'aura pas la même valeur qu'aujourd'hui. C'est pourquoi nous l'actualisons à l'aide du taux d'actualisation.
⭐En appliquant le taux sélectionné de 4.0%, le montant de la vente à la valeur d'aujourd'hui est de €372,448⭐
B) Cashflows actualisés : +€63.922
De la même manière il faut comprendre combien le bien aura rapporté sur les 20 ans. Ce montant doit lui aussi être actualisé. Les cashflows représentent les revenus nets générés chaque année (loyers perçus – toutes les charges, remboursement de crédit, et taxes). Pour obtenir une vision réaliste de leur valeur, nous actualisons chaque flux futur à sa valeur d'aujourd'hui. Cela permet de comparer des euros d'aujourd'hui à ceux reçus dans plusieurs années, qui valent moins.
⭐En appliquant le taux sélectionné de 4.0%, le total des cash flows à la valeur d'aujourd'hui est de €63,922⭐
C) Investissement initial : -€211.573
Souvenez-vous. Marianne et Olivier avaient investi €204.245 (apport initial) et €7.328 (frais liés à l'emprunt).
D) Revenu net total du projet : +€224.796
Ce montant représente le produit de la vente (€372.448) plus le cash flow total (+€63.922) auquel il faut déduire l'investissement initial (-€211.573).
E) Retour sur investissement
Le retour sur investissement est de 106.2% sur cet investissement (le profit net de €224.796) divisé par l'investissement initial (€211.573).
Bien interpréter les résultats
- Ne confondez pas ROI et valeur actuelle nette (VAN). Le ROI rapporte le gain au capital engagé ; la VAN mesure le gain en euros d'aujourd'hui après actualisation.
- Un beau ROI nominal peut masquer une VAN modeste si le coût du capital ou l'inflation sont élevés.
- L'analyse de sensibilité est indispensable : faites varier le taux d'actualisation, la revalorisation du bien, l'inflation, les loyers et le taux d'occupation pour mesurer la robustesse du scénario.
Conseils pratiques
- Documentez vos hypothèses : sources publiques (statistiques locales), données de marché, historique des loyers.
- Testez des scénarios prudents : loyers plus bas, vacance plus élevée, frais de vente supérieurs.
- Regardez au-delà du loyer net : fiscalité, entretien, CAPEX (toiture, chauffage, isolation) peuvent changer la donne.
- Restez cohérent : inflation, revalorisation et taux d'actualisation doivent former un ensemble crédible.
Conclusion
L'analyse long terme replace l'investissement immobilier dans une logique patrimoniale: elle confronte des promesses de revenus futurs à leur valeur réelle d'aujourd'hui. En explicitant les hypothèses et en actualisant les flux, vous réduisez l'incertitude et arbitrez en connaissance de cause.
MyImmoCheck a été conçu pour vous y aider : vous pouvez ajuster vos hypothèses (inflation, revalorisation, frais, horizon, taux d'actualisation), mesurer l'impact instantanément et générer un rapport clair à partager avec vos proches ou vos conseillers.
