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La diversification est l'un des principes les plus largement invoqués en matière d'investissement immobilier. Mais derrière cette apparente évidence se cachent des réalités très différentes, qui n'agissent ni sur les mêmes risques ni au même niveau. À partir d'un article récent du Soir et d'une étude académique fondée sur des données internationales, cet article propose de distinguer ces différents registres de la diversification, afin de mieux comprendre ce que l'on diversifie réellement — et ce que l'on ne diversifie pas.
1. La diversification en question
La diversification est l'un des principes les plus fréquemment invoqués lorsqu'il est question d'investissement immobilier.
Elle s'impose comme une idée largement admise. L'objectif est d'éviter de concentrer l'ensemble de son patrimoine sur un seul bien, un seul type d'actif ou une seule zone géographique.
Cette intuition irrigue depuis longtemps les discours des professionnels du secteur, des conseillers et de la presse spécialisée.
Un article publié par Le Soir sous la plume de Marie-Eve Rebts en septembre 2025 en offre une illustration particulièrement aboutie. Cet article est intitulé « Diversifier son investissement immobilier, une stratégie payante? ».
À travers une analyse riche et nuancée du marché belge, il met en lumière les multiples formes que peut prendre la diversification immobilière. Parmi ces formes, on retrouve notamment : la multiplication des biens plutôt qu'un investissement unique, la répartition des acquisitions entre différentes zones du pays, la variété des typologies (résidentiel, commerce, bureaux, entrepôts), et la diversification des modes d'exploitation.
Le message central est clair : la diversification permet de lisser certains risques. Elle peut optimiser le rendement ou réduire la charge de gestion. Cela suppose d'adapter sa stratégie à ses priorités : sécurité, rendement ou tranquillité d'esprit.
L'article s'appuie sur des exemples concrets, des témoignages de terrain et une connaissance fine des réalités belges. Il relève ainsi d'un bon sens éclairé, tel qu'il se construit dans la pratique quotidienne de l'investissement immobilier.
Une question demeure toutefois, en filigrane. Comment ces principes, issus de l'expérience et largement partagés, résistent-ils à une mise à l'épreuve quantitative ? Que disent les données lorsque l'on cherche à apprécier, de manière comparative, l'efficacité réelle des différents leviers de diversification ?
2. Un autre regard sur la diversification
C'est précisément à cette question que répond une étude académique publiée en 2021. Elle a été réalisée par Bertrand Candelon, Franz Fuerst et Jean-Baptiste Hasse.
Leur travail est intitulé « Diversification Potential in Real Estate Portfolios ». Il s'inscrit dans une démarche résolument quantitative.
Il ne s'appuie ni sur des exemples individuels ni sur des cas pratiques. L'étude repose sur un vaste ensemble de données couvrant près de vingt ans, de 1999 à 2018. Elle inclut seize pays de l'OCDE et plusieurs grandes catégories d'actifs immobiliers.
L'ambition de cette étude n'est pas de déterminer quels biens sont les plus rentables. Elle ne cherche pas non plus à identifier quels biens sont les plus simples à gérer.
Elle se situe sur un autre plan : celui de la mesure comparative du risque global d'un portefeuille immobilier. Ce risque global est entendu ici comme une exposition à un ensemble de risques économiques.
Pour ce faire, les auteurs comparent deux grandes stratégies de diversification.
- La première stratégie est la diversification par type de bien : résidentiel, bureaux, commerces, industriel.
- La seconde stratégie est la diversification géographique, c'est-à-dire entre différents pays.
Leur analyse s'appuie sur des modèles financiers reconnus. L'objectif n'est pas d'évaluer le rendement isolé de chaque stratégie. Il s'agit plutôt d'apprécier la perte ou le gain de diversification qu'entraîne le fait de se restreindre à l'une ou l'autre de ces stratégies.
3. Ce que montre l'analyse empirique
Le résultat central de l'étude est sans ambiguïté. À exposition comparable, la diversification géographique offre un potentiel de réduction du risque plus élevé. Ce potentiel est plus élevé que celui de la diversification par type de bien.
Autrement dit, multiplier les typologies d'actifs à l'intérieur d'un même pays ne suffit pas. Ces typologies peuvent être très pertinentes d'un point de vue opérationnel. Elles ne procurent pas le même degré de protection face aux risques que la répartition des investissements entre plusieurs cadres nationaux.
Ce constat s'explique par la nature même des cycles immobiliers.
La fiscalité, les politiques du logement, les conditions de financement et le cadre réglementaire jouent un rôle important. La dynamique macroéconomique est elle aussi, pour l'essentiel, déterminée à l'échelle nationale.
Des actifs très différents par leur usage peuvent rester fortement corrélés. C'est le cas lorsqu'ils évoluent dans un même environnement institutionnel et économique.
Les auteurs ne prétendent pas que les différents segments immobiliers réagissent de manière identique. Ils montrent toutefois que leurs trajectoires restent suffisamment liées. La diversification sectorielle, prise isolément, atteint donc rapidement ses limites.
Un exemple permet d'en saisir la portée. Imaginons un investisseur qui détient, dans un même pays, un portefeuille d'appartements résidentiels, de bureaux et de surfaces commerciales. Cet investisseur peut avoir le sentiment d'être largement diversifié.
Pourtant, ce portefeuille reste exposé à des chocs communs. Si le pays connaît un durcissement des conditions de crédit, une réforme fiscale défavorable aux propriétaires ou un ralentissement économique marqué, l'ensemble de ces actifs sera affecté. Ils le seront à des degrés différents, mais dans une même direction.
À l'inverse, on peut considérer un portefeuille composé d'actifs comparables, par exemple exclusivement résidentiels. Ces actifs sont répartis entre plusieurs pays soumis à des cycles économiques, des cadres réglementaires et des politiques du logement distincts. Un tel portefeuille a davantage de chances de voir ses performances se découpler partiellement.
C'est précisément ce différentiel de corrélation que l'étude met en évidence.
4. Une apparente tension… qui n'en est pas une
À première lecture, cette conclusion pourrait sembler contredire le discours développé dans la presse immobilière. C'est notamment le cas si l'on pense à l'article du Soir. Il n'en est pourtant rien.
Les deux approches opèrent simplement à des niveaux différents.
L'analyse journalistique se situe au plus près de l'investisseur individuel. Elle s'intéresse à la gestion du risque locatif, à la variabilité des rendements et à la charge administrative. Elle prend aussi en compte les contraintes réglementaires et les arbitrages concrets auxquels sont confrontés les propriétaires.
À ce niveau, diversifier ses biens, ses zones ou ses modes d'exploitation est pertinent. Cette diversification est même souvent indispensable.
La seconde analyse, quant à elle, se place à un niveau plus abstrait. Elle interroge la structure des risques économiques sous-jacents. Elle examine aussi la manière dont ces risques se combinent au sein d'un portefeuille.
Cette approche ne nie pas l'utilité de la diversification opérationnelle. Elle en montre cependant les limites lorsque l'on cherche à réduire le risque systémique global.
Il ne s'agit donc pas d'une opposition entre les deux perspectives. Ce sont des leviers qui agissent tout simplement à des niveaux différents.
La diversification par type de bien ou par zone locale répond principalement à des enjeux opérationnels. La diversification géographique internationale, quant à elle, agit sur des risques macro-économiques sous-jacents.
Conclusion
La diversification immobilière est souvent abordée comme une notion univoque. En réalité, elle recouvre plusieurs dimensions distinctes.
Le bon sens, nourri par l'expérience de terrain, invite à répartir ses investissements. Il encourage à varier les actifs et à éviter les concentrations excessives.
La recherche économique, lorsqu'elle se penche sur les données, apporte un éclairage complémentaire. Elle montre que tous les leviers de diversification n'ont pas la même portée.
L'enjeu consiste à comprendre ce que chaque levier permet de réduire comme risque. Il faut aussi identifier ce que ces leviers ne permettent pas de réduire.
À défaut, la diversification peut devenir un mot-valise, rassurant en apparence. Elle reste alors insuffisante pour appréhender la complexité réelle d'un portefeuille immobilier.
Sources
🔍 Marie-Eve Rebts, Le Soir du 30 septembre 2025. Diversifier son investissement immobilier, une stratégie payante?"
🔍 Bertrand Candelon, Franz Fuerst & Jean-Baptiste Hasse (2021). Diversification Potential in Real Estate Portfolios.
