Difficulté de l'article: ⭐⭐⭐
Chaque année, les quelques 5 millions de propriétaires en Belgique (source : Census 2021) attendent avec impatience leur « extrait de rôle » concernant le précompte immobilier.
Cet impôt représente une part importante du budget des Provinces et surtout des Communes. À titre illustratif, il est estimé qu'en 2018 il représentait non moins de €1.8 milliards pour la seule Région wallonne (source : finances.wallonie.be).
Cette manne financière récoltée par les Régions est majoritairement redistribuée aux Provinces (38.5%) et aux Communes (59%). Le solde (2.5%) revenant à la Région.
Le calcul du précompte immobilier reste difficile à comprendre pour de nombreux propriétaires. Pourtant, il pèse directement sur le budget après l'acquisition d'un bien. À titre d'exemple : pour un revenu cadastral de €1.500, un propriétaire paiera environ €1.000 à Nossegem contre €2.200 à Schaerbeek. Une telle différence peut bouleverser l'équilibre financier d'un projet.
Nous allons donc tenter de clarifier le précompte immobilier à l'aune d'exemples concrets.
Dans un second temps, nous ferons un exercice qui consistera à comprendre dans quelles villes belges le précompte est le plus cher (vous avez déjà une idée après la lecture de cette introduction mais d'autres surprises pourraient vous attendre).
Enfin, et toujours sur base d'exemples simples dans 3 villes différentes, nous comparerons l'évolution de cette taxe au cours des dernières années.
A. Définitions et calculs
1. Le précompte immobilier
Le précompte immobilier est un impôt annuel dû par chaque propriétaire de biens immobiliers situés en Belgique. Il est calculé sur base du revenu cadastral (RC) de l'immeuble, qui est la valeur locative fictive que l'administration du cadastre attribue à un bien pour l'année 1975, indexée chaque année via un coefficient fédéral.
Le précompte immobilier a quatre composantes : le revenu cadastral indexé, le précompte Régional, les centimes additionnels provinciaux et les centimes additionnels communaux.
2. Le revenu cadastral indexé
Le revenu cadastral indexé sert de base au calcul de l'impôt. Il correspond au revenu cadastral multiplié par le coefficient fédéral. Ce coefficient, fixé chaque année par arrêté royal, adapte la valeur du RC à l'inflation.
Au cours des 15 dernières années, ce coefficient a augmenté de 42% (il est passé de 1.579 en 2011 à 2.2446 en 2025), ce qui représente une moyenne annuelle de 2.54%.
Prenons un exemple simple. Diane et Barry achètent un appartement à Yvoir (Province de Namur). Son revenu cadastral est de €1.000. Après indexation (× 2,2446), la base taxable atteint €2.245.
3. Le précompte Régional
Il consiste à appliquer au revenu cadastral indexé un taux fixé par la Région où se situe le bien.
En Wallonie et à Bruxelles, ce taux est de 1.25% et est resté le même au cours des 15 dernières années. En revanche, la Flandre applique un taux de 3.97% (il était de 2.5% jusqu'en 2017).
Dans le cas de notre couple, le précompte Régional s'élève donc à €28 (= €2.245 × 1.25%). Ce montant ira à la Région Wallonne.
4. Centimes additionnels provinciaux
Chaque province prélève un nombre de centimes additionnels (multiplié par le précompte Régional) afin de financer ses budgets. La province de Namur dans notre exemple applique 1.485 centimes. Les provinces flamandes utilisent un système de pourcentages (opcentiemen) qui correspond à des centimes additionnels équivalents.
Diane et Barry paieront donc €417 d'impôt pour la Province (= €28 × 1.485 centimes).
5. Centimes additionnels communaux
C'est la part la plus lourde du précompte. Chaque commune fixe son propre nombre de centimes additionnels.
À Yvoir, les centimes additionnels communaux sont de 2.600, menant à un impôt de €729 (= €28 × 2.600 centimes).
Au total, Diane et Barry paieront donc un précompte immobilier de €1.174.
Résumé
- • Revenu cadastral - A€1.000
- • Coefficient fédéral - B2.2446
- • Revenu cadastral indexé - C = A × B€2.245
- • Précompte Régional - D1.25%
- • Taxe Régionale - E = C × D€28
- • Centimes additionnels provinciaux – F€cts1.485
- • Taxe provinciale – G = E × F€417
- • Centimes additionnels communaux - H€cts2.600
- • Taxe communale – I = E × H€729
- Total précompte immobilier = E + G + I€1.174
Que pouvons-nous déduire de ceci ?
Tout d'abord, la taxe communale représente 62% du total, la Province 36%, et la Région 2%.
Ensuite, si l'on ramène les €1.174 au revenu cadastral indexé (€2.245), cela représente un taux d'imposition de 52%. Autrement dit, le propriétaire gagne « théoriquement » €2.245 par an sur sa propriété et en reverse €1.174.
La Région taxe à 1.25%, la Province à 18.6% et la Commune à 32.5%. Ensemble, ces prélèvements atteignent 52%.
B. Pas les mêmes taxes partout en Belgique…
Diane et Barry ont choisi de s'installer à Yvoir. Mais dans quelle autre commune auraient-ils payé moins de précompte immobilier ? Et où davantage ?
Yvoir correspond à la valeur médiane en Belgique : 50% des Communes taxent plus, 50% taxent moins.
Ainsi, à Sint-Rijckers (Flandre Occidentale), le précompte s'élèverait à €1.518. À Sint-Martens-Latem, il ne serait que de €642. Bien entendu, le prix de l'immobilier varie fortement entre ces deux extrêmes…
Nous avons calculé le précompte immobilier pour chaque localité belge en 2025 et donnons ici un aperçu des 10 plus chers et des 10 moins chers.
Les 10 précomptes immobiliers les plus chers de Belgique
(base: revenu cadastral de €1.000)
| # | Localités | Précompte Immobilier (€) | Taux impôt total | Taux impôt Régional | Taux impôt Provincial | Taux impôt communal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sint-Rijkers, Oeren, Hoogstade, Alveringem | €1.518 | 67.6% | 4.0% | 7.4% | 56.3% |
| 2 | Helchin, Espierres, Espierres-Helchin | €1.503 | 66.9% | 4.0% | 7.4% | 55.6% |
| 3 | Schaerbeek | €1.481 | 66.0% | 1.3% | 12.4% | 52.4% |
| 4 | Harelbeke | €1.458 | 65.0% | 4.0% | 7.4% | 53.6% |
| 5 | Villers-Saint-Amand, Villers-Notre-Dame, Rebaix, Ormeignies, Ostiches, Meslin-L'evêque, Mainvault, Maffle, Moulbaix, Ligne, Isières, Lanquesaint, Irchonwelz, Houtaing, Ghislenghien, Gibecq, Bouvignies, Ath, Arbre | €1.458 | 64.9% | 1.3% | 23.7% | 40.0% |
| 6 | Vaux-Lez-Rosières, Vaux-sur-Sûre, Sibret, Nives, Morhet, Juseret, Hompré | €1.425 | 63.5% | 1.3% | 24.8% | 37.5% |
| 7 | Forest | €1.425 | 63.5% | 1.3% | 12.4% | 49.9% |
| 8 | Woumen, Vladslo, Stuivekenskerke, Oudekapelle, Nieuwkapelle, Pervijze, Leke, Kaaskerke, Lampernisse, Keiem, Esen, Diksmuide, Driekapellen, Bredene, Beerst | €1.409 | 62.8% | 4.0% | 7.4% | 51.4% |
| 9 | Waudrez, Viesville, Thiméon, Ressaix, Péronnes-Lez-Binche, Obaix, Pont-à-Celles, Mévergnies-Lez-Lens, Luttre, Manage, Liberchies, La Hestre, Leval-Trahegnies, Gages, Epinois, Flobecq, Fayt-Lez-Manage, Cambron-Casteau, Bois-D'haine, Bray, Brugelette, Buvrinnes, Buzet, Bellecourt, Battignies, Anderlues, Attre, Binche | €1.401 | 62.4% | 1.3% | 23.7% | 37.5% |
| 10 | Villers-Saint-Ghislain, Spiennes, Saint-Symphorien, Saint-Denis, Nouvelles, Obourg, Nimy, Mesvin, Maisières, Mons, Hyon, Jemappes, Harveng, Havre, Harmignies, Flénu, Ghlin, Cuesmes, Ciply | €1.399 | 62.3% | 1.3% | 23.7% | 37.4% |
Les 10 précomptes immobiliers les moins chers de Belgique
(base: revenu cadastral de €1.000)
| # | Localités | Précompte Immobilier (€) | Taux impôt total | Taux impôt Régional | Taux impôt Provincial | Taux impôt communal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sint-Martens-Latem | 642 | 28.6% | 4.0% | 5.9% | 18.7% |
| 2 | Zaventem, Nossegem | 663 | 29.5% | 4.0% | 6.8% | 18.7% |
| 3 | Schilde, s Gravenwezel | 710 | 31.6% | 4.0% | 5.8% | 21.9% |
| 4 | Wezembeek-Oppem | 719 | 32.0% | 4.0% | 6.8% | 21.2% |
| 5 | Brasschaat | 724 | 32.2% | 4.0% | 5.8% | 22.5% |
| 6 | Plancenoit, Ohain, Maransart, Lasne-Chapelle-Saint-Lambert, Lasne, Couture-Saint-Germain | 743 | 33.1% | 1.3% | 14.4% | 17.5% |
| 7 | Zoersel | 743 | 33.1% | 4.0% | 5.8% | 23.4% |
| 8 | Tremelo | 747 | 33.3% | 4.0% | 6.8% | 22.5% |
| 9 | Keerbergen | 757 | 33.7% | 4.0% | 6.8% | 22.9% |
| 10 | Zandhoven, Westmalle, Viersel, Oostmalle, Malle, Massenhoven | 766 | 34.1% | 4.0% | 5.8% | 24.4% |
C. Évolution du précompte immobilier
Avant de conclure, regardons son évolution depuis 2019. Nous avons fait le calcul pour trois localités (Woluwe-Saint-Lambert, Molenbeek et Braine-l'Alleud) sur base d'un revenu cadastral de €1.000.
- À Woluwe-Saint-Lambert : de €863 en 2019 à €1.203 en 2025 (+39%).
- À Molenbeek : de €1.012 à €1.397 (+38%).
- À Braine-l'Alleud : de €679 à €836 (+23%).
Evolution du précompte immobilier à Woluwe Saint-Lambert
(2019–2025, base: revenu cadastral de €1.000)
| Woluwe Saint-Lambert | 2019 | 2025 | Variation | en % |
|---|---|---|---|---|
| Revenu Cadastral | 1.000 | 1.000 | ||
| Index | 1.8230 | 2.2446 | +0.4216 | +23% |
| Revenu Cadastral Indexé | 1.823 | 2.245 | +422 | +23% |
| Taux précompte Régional | 1.25% | 1.25% | ||
| Précompte immobilier Régional | 23 | 28 | +5 | +23% |
| Centimes additionnels Provinciaux | 989 | 989 | ||
| Impôt Provincial | 225 | 277 | +52 | +23% |
| Centimes additionnels communaux | 2.700 | 3.200 | +500 | +19% |
| Impôts Communaux | 615 | 898 | +283 | +46% |
| Total Précompte immobilier | 863 | 1.203 | +340 | +39% |
| Taux de taxation (sur RC indexé) | 47.4% | 53.6% | +6.2% |
Evolution du précompte immobilier à Molenbeek
(2019–2025, base: revenu cadastral de €1.000)
| Molenbeek | 2019 | 2025 | Variation | en % |
|---|---|---|---|---|
| Revenu Cadastral | 1.000 | 1.000 | ||
| Index | 1.8230 | 2.2446 | +0.4216 | +23% |
| Revenu Cadastral Indexé | 1.823 | 2.245 | +422 | +23% |
| Taux précompte Régional | 1.25% | 1.25% | ||
| Précompte immobilier Régional | 23 | 28 | +5 | +23% |
| Centimes additionnels Provinciaux | 989 | 989 | ||
| Impôt Provincial | 225 | 277 | +52 | +23% |
| Centimes additionnels communaux | 3.350 | 3.890 | +540 | +16% |
| Impôts Communaux | 763 | 1.091 | +328 | +43% |
| Total Précompte immobilier | 1.012 | 1.397 | +385 | +38% |
| Taux de taxation (sur RC indexé) | 55.5% | 62.2% | +6.8% |
Evolution du précompte immobilier à Braine-l'Alleud
(2019–2025, base: revenu cadastral de €1.000)
| Braine-l'Alleud | 2019 | 2025 | Variation | en % |
|---|---|---|---|---|
| Revenu Cadastral | 1.000 | 1.000 | ||
| Index | 1.8230 | 2.2446 | 0.4216 | +23% |
| Revenu Cadastral Indexé | 1.823 | 2.245 | +422 | +23% |
| Taux précompte Régional | 1.25% | 1.25% | ||
| Précompte immobilier Régional | 23 | 28 | +5 | +23% |
| Centimes additionnels Provinciaux | 1.150 | 1.150 | ||
| Impôt Provincial | 262 | 323 | +61 | +23% |
| Centimes additionnels communaux | 1.730 | 1.730 | ||
| Impôts Communaux | 394 | 485 | +91 | +23% |
| Total Précompte immobilier | 679 | 836 | +157 | +23% |
| Taux de taxation (sur RC indexé) | 37.3% | +37.3% |
L'index fédéral a augmenté de 23% (de 1.823 à 2.2446), influençant directement le RC indexé et donc chaque composante du précompte.
Le taux Régional et les centimes provinciaux sont restés stables, mais leur montant croît mécaniquement avec l'index.
Certaines Communes ont en revanche augmenté leurs centimes communaux : Woluwe-Saint-Lambert +19%, Molenbeek +16%. Braine-l'Alleud, elle, n'y a pas touché.
Résultat : pour le même revenu cadastral, il en coûte €1.203 à Woluwe-Saint-Lambert, €1.397 à Molenbeek et €836 à Braine-l'Alleud. La différence tient uniquement aux centimes communaux.
Conclusions
Le précompte immobilier est un élément essentiel à anticiper lors de l'achat d'un bien. Selon la commune, la charge peut varier de façon majeure, jusqu'à 2,36 fois entre la plus chère et la moins chère.
Depuis 2019, le précompte augmente plus vite que l'inflation. L'index fédéral, censé la suivre, a progressé en moyenne de 3,53% par an (+23% au total).
Alors que Régions et Provinces n'ont pas touché à leurs taux, les Communes disposent d'une large marge de manœuvre, qu'elles utilisent très inégalement.
Pour les ménages, cela signifie des charges annuelles très différentes d'une commune à l'autre. C'est aussi un facteur qui pèse sur la rentabilité locative. Comprendre le précompte immobilier n'est donc pas seulement un exercice fiscal, mais une donnée clé pour planifier un projet immobilier.
Enfin, la question de l'équité fiscale reste ouverte. Un même bien, avec un même revenu cadastral, peut générer des montants très différents selon la commune.
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